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包租公易当吗?

文│黄锦西律师 Selvam LLC合伙人

1 房屋租约一定要用英文书写吗?口头协议是否有效?

根据不动产转让及财产法令第53(1)条,七年或以上的租约必须用英文书写,并且要双方签名方为有效。

七年以下的租约可用任何语文甚至可用口头租约,但根据民事法令第6(D)条,如果一方要用口头租约采取法律行动,还须有:(一)书面证据可以是备忘录或书信或便笺或电邮或(二)提告方按被告方的口头允诺作出的履行(例如租户已搬进去并付了租金)。

也就是说若有口头租约加一些书面证据,或口头租约加已做的履行,就可向法庭要求执行口头租约,但也要看双方的庭上证据力度而定。口头租约毕竟不如书面那样全面完整。租约必须包括以下重点:(一)双方名字;(二)租期及何时开始;(三)产业地址;(四)租金及(五)主要或特别条款。

2 短期租约允许吗?约满可否不立新约,继续交租即可?

2017年开始,新加坡政府禁止私人住宅(包括有地住宅和公寓)出租房子/房间少于连续三个月,除非获得市区重建局批准。这是因为政府不允许屋源共享。屋源共享是指若有多余房间,出租给前来游玩的旅客住上几天,不必住旅馆。不过这会干扰其他邻居的宁静生活,也可能造成安全问题。所以短期租约是每个时段不能少过连续三个月。约满后双方取得共识,可以不立合约继续租约,因为口头租约也是有效的。

一旦租期少于三个月,初犯可被罚款高达20万元。若犯法后让租户继续租住,则罚款可达每日1万元。重犯者除罚款外,也可被判监长达一年。

3 房客欠租,屋主可否马上赶人?

若有书面合约,一般会注明若欠租超过七天,屋主可终止合约。一般做法是欠租金超过30天,屋主可采用这个选项。按照普通法,屋主可用和平手段或通过法律程序取回房子。首先屋主须向租户发出终止合约通知书,说明原因并注明若限期内不交租,则须搬离。若租户到时仍未交租,屋主须向法庭取得租金欠款判决书。有了判决书就可申请屋子的占有令状(Writ of possession)去执行上述的终止合约通知书。欠租的租户可向法庭求助,法庭会给租户四星期的通融期还款。

占有令状是授权法庭的执行官取回屋子,向租户发出驱逐通知书(Notice of Eviction)。驱逐通知书会说明何日何时租户必须离开。执行官会和屋主一起执行驱逐令,必要时执行官可强行入屋,将值钱财物扣押抵债(一般屋主也会申请财物扣押和出售令状 writ of seizure and sale)。租户被逐出后,屋主即可换锁头,不让租户回返。
提前终止合约的法律程序繁琐费时,律师费也不便宜,所以许多人宁愿不追究部分的拖欠租金,让租户自愿搬走,省去许多麻烦。

若屋主不想终止合约,只想讨回所拖欠的房租,则可做两件事,一是入禀法庭,追讨所欠租金,如同一般民事诉讼。二是通过律师向法庭申请扣押财产令(Writ of distress)。通过扣押令可追讨扣押令发出前12个月所拖欠的租金。若法庭批准,会令负责执行庭令的执行官去租户家里或办事处扣押值钱财物如电视、冰箱、名贵家私等。扣押财产的价值大概等于所欠租金加上司法费用。执行官扣押后会交一份清单给租户。除非租户在五天内还请所欠租金和司法费用,否则执行官可把财物卖出抵债。

4 若房客从事非法活动,屋主如何不受牵连?

除了聚赌或沦为色情活动场地,可能牵连屋主外,若房客已丧失在新加坡的合法居留身份,或让没有合法居留身份者留宿,都可能为屋主带来麻烦。所以合约里要清楚列明,不能在屋内进行什么活动以及哪一类人士不允许在该处居住。合约应说明一旦发生这些事,租约将自动失效,房客必须搬走,并注明若对屋主造成任何损失,则须作出赔偿。

一般在出租时,屋主必须要向房客索取居民证副本及其他资料如手机号。若是租给外国人,则须索取护照、工作准证副本,并在租户更换工作时更新资料。同样的,若与租户同住者也是工作准证或学生证持有者,也须取得这些文件的副本。屋主须与租户保持联系,不能不闻不问,若屋内进行非法活动,除了赶走租户外,也要向附近警署备案。

5 出租期间,如何维护房子的设备?

屋主多少会提供一些设备,如冷气机、煤气炉、家私、床、窗帘等。租户有义务照顾和维护好这些设备。所以租户迁入前,屋主要与租户按清单逐样检查,确保可以正常操作,并拍照记录。租户退租时,屋主可对照检查,除正常磨损外,坏得厉害的,租户须予赔偿。肮脏的窗帘,也须洗干净。

租约期间,重要设备坏了,屋主通常要负责,或买新的,或买二手货,例如冷气机和煤气炉等。若只需修理,双方可协商好,若修理费在某个范围内,例如300元以下,由租户负责,超过这个数目,由屋主补足。租户须负责和维修公司订立合同,定期维修较贵重的设备,如冷气机和电视机。至于蛮新的设备,如刚买不久的冷气机或煤气炉若在租期内损坏(一般租期两三年)屋主可要求租户更换新的。

有关火险,若是住家,一般由屋主负责,若是办公室,则由租户购买。以上都要注明在租约中。所以虽然口头租约加上一方当事人的履行也有法律效力,但还是白字黑字写清楚较好。

6 出租房子是否一定得缴印花税?

凡书面合约都要缴印花税。印花税通常由租户支付,若租期在四年以下,印花税为总租金的0.4%,若租期四年以上,则为总租金的四倍乘以0.4%。

印花税必须在双方签约后的14天内缴付。若在14天后的三个月内缴付,罚款10元或应缴税款,视何者为高。若超过三个月才交,则罚款25元或应缴税款的四倍,视何者为高。拖延不交等同逃税,会被追究。

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